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《經濟半小時》：房產廣告說到做不到 小心成被告
作者：佚名 日期：2001-12-4 字體：[大] [中] [小]
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日前，上海市盧灣區人民法院審理了一起特別的房屋預售案，一家房地產開發商因為廣告做過了頭，被業主告上法庭，不僅購房者白住三年，還被判退給業主120%的所付房款。在盧灣區法院，我們找到了承辦法官李菁。-
如今不少想買房的人都有些犯愁：買現房吧，價格高不說，好的樓層、朝向、戶型可能都沒了；買期房吧，誰知道樓書上寫得天花亂墜的那些樓盤最后能兌現的會有多少呢？我就有幾個朋友，買了期房交了錢，等拿鑰匙時發現，原來是綠地的地方變成了鍋爐房，原來寬敞的柏油路還塵土飛揚，原來是100平米的面積卻只剩下了90，當然，原來準備喬遷新居的喜悅也化成了無盡的煩惱。而且，這并不是個別現象，從消協的投訴統計情況來看，房地產投訴一直呈上升趨勢，其中，虛假廣告占的比重越來越大。而許多買房者在遭遇欺詐之后，卻往往無可奈何，因為廣告內容沒有寫進合同，不具備法律效用。那么，對這些虛假的房地產廣告就真的沒有辦法了嗎？
李菁告訴記者，這起房屋預售案子的特別地方，是當初房產商在銷售過程中，他把他的宣傳資料即對客戶的特別承諾訂進了合同條款。
1997年，上海市徐家匯路上的一家房地產開發商，在當地的報刊上刊登售樓廣告，宣稱其開發的公寓是：“可買可退的無風險房”，而且發展商特別承諾，若三年后想退房，無須任何理由發展商保證退還所繳房款的120%。原告林女士，在看了發展商的售樓廣告后，被吸引，遂與發展商訂立了商品房預售合同，并將特別承諾寫入合同的補充條款，同時約定，三年后若退房，房子的裝潢費用折舊后，歸還業主。2000年，林女士購房已滿三年，于是按合同要求退房，要求發展商退還已付房款的120%，并支付房屋的裝潢費用。但發展商違背當初的承諾，不同意退房。在多次協商未果的情況下，林女士將發展商告上了法庭。
法庭經過審理認為合同是雙方自愿簽訂的，認定這個合同是有效的，應該完全按照合同的條款，不管你是宣傳資料也好，你訂進合同就是合同的條款，就要嚴格按照合同履行。所以法官就支持原告的第一項和第二項訴訟請求，按照她已付房款的60%的1.2倍退還，并請有關部門對房屋的裝潢進行了評估后，費用由開發商承擔。
最后，法院判決，發展商退還林女士所繳房款564000元的120%，即676800元，并付給林女士裝潢費用14680元。目前，已經過了上訴期，當事人雙方都沒有提出上訴。上海的林女士是幸運的，至少它還打贏了這場官司。但是對于那些沒有把廣告內容寫進合同的消費者來說，買到與廣告不符的房子也只好自認倒霉了。北京一位姓李的消費者輕信開發商的廣告，在買房后才發現與實際有很大的出入，最后官司卻是李先生敗訴，原因是廣告內容沒有寫進購房合同。這種情況在全國時有發生。
為此，廣東省高院在剛剛通過的房地產《合同法》效力問題的通知中，明確規定：售樓廣告內容盡管沒有寫進商品房合同，但符合下列情形之一的，廣告內容就要承擔法律責任：
1、 對購房者提供優惠或公用部分裝修標準。
2、 對商品房組成部分或共用部分使用功能的承諾
3、 對商品房周圍環境作出明確的指標
這個法案意味著，如果開發商在做廣告的時候，承諾小區內的各種設施如何齊備，環境如何宜人，即使這些承諾沒有寫進購房合同，消費者在受騙后也可以依據廣告提出索賠或者退房，開發商就要為自己的虛假廣告買單。北京的李先生如果現在在廣東打官司的話就不會輸了。
在廣州市，該市房地局市場處副處長劉志偉對記者說，對于有虛假廣告的又不糾正的，他們會提醒工商部門責令他停止發布，而且根據有關法律法規對他進行處罰。
這個法案的出臺使廣東的房產開發商們都有了廣告責任意識，因為自己的廣告一不留神就會成為消費者退房和索賠的法律依據。
在采訪中，有開發商表示，肯定是要保障消費者的利益了，同時開發商在市場上的競爭也更加公平，有些開發商不能夠做虛假的廣告。目前這個法案僅僅在廣東開始實施，但北京、上海等地也在根據本地實際情況制定相關的法規，今后的房產廣告因為有了法律制約就不敢再亂吹了。看多了虛假廣告的買房人，這回算是有了主心骨了。不過，要是你買房的話，建議你還是多留個心眼，把廣告中開發商的承諾寫進合同里，立字為據，一旦出了問題才有個憑證，因為，很多地方都還沒有公布相關的規定，即使是在廣東，這個規定也才剛剛推行，很多細則可能得經過一段時間的考驗才能最后完善。不管怎樣，給自己留一手總是好的。（康敬峰、吳剛 ）